Droom je er ook van om je huis zelf te verkopen zonder makelaar? Goed nieuws, dat kan! Wanneer je er voor kiest om te verkopen zonder traditionele makelaar dan bespaar je jezelf heel wat kosten. Er zijn wel heel wat zaken waar je wel rekening mee moet houden.
In dit artikel geven we je 15 fantastische tips en ervaringen. Deze inzichten zullen je ongetwijfeld helpen wanneer je aan de slag gaat met het verkopen van je huis.
1. Wat is mijn appartement of woning waard?
De waarde van je huis bepalen is de eerste stap bij een woning verkopen. Wat de waarde van een woning is, hangt af van twee aspecten. Je hebt de technische kant, maar ook het emotionele aspect.
De technische aspecten van een woning stel je vast op basis van feitelijke waarnemingen. Een aantal bepalende factoren dat hier meespelen zijn:
- bewoonbare oppervlakte
- grondoppervlakte
- bouwjaar
- renovatie jaar
- aantal kamers en badkamers
- technische voorzieningen
- …
Naast de feitelijke waarnemingen heb je ook de emotionele waarde dat vasthangt aan een woning. Wanneer je verkoopt spreken velen van een ‘pand’. Niets is minder waar. Het vastgoed dat verkocht wordt is een thuis voor de toekomstige eigenaar. De emotionele waarde dat gegeven wordt aan een woning komt voort uit persoonlijke factoren zoals:
- dicht bij een autostrade
- in het bos
- vlak bij het centrum
- …
Deze emotionele factoren kunnen voor de ene kandidaat-koper erg belangrijk zijn en voor de ander een dealbreker. Alles is afhankelijk de ervaring dat kandidaat-kopers hebben bij de ligging en omgeving.
Heb je geen idee waar je moet starten? Kijk dan zeker eens rond bij makelaars bij jou in de buurt. Velen bieden een gratis schatting of waardebepaling aan. Deze richtprijs is een eerlijke schatting en is niet beïnvloed door je emotie. Het is de beste manier om een transparante verkoopprijs te krijgen.
2. Wat is nu de juiste vraagprijs zonder makelaar?
Het is nu duidelijk wat je huis waard is. Maar wat is nu precies de vraagprijs? Het is een moeilijke balans dat het verschil kan maken tussen een vlotte verkoop en een moeilijke verkoop.
De meeste particuliere verkopers schatten hun woning te duur. Dat is niet ongewoon, ze hebben er namelijk jaren gewoond en zijn emotioneel verbonden aan hun thuis. Daarnaast weten ze ook precies hoeveel geld, tijd en liefde het gekost heeft om dit hun thuis te maken.
Kopers bekijken de prijs van een ‘pand’ helemaal anders. Hoewel dit in de toekomst hun thuis kan worden, is het bij het kopen van een huis, een zakelijke interactie. Ze hebben geen interesse in de emotionele waarde van een woning, alleen maar in de marktwaarde.
Daarom kun je deze regel als gouden regel gebruiken. Laat je woning schatten door een ervaren makelaar. Ze geven je een goede marktconforme prijs dankzij hun kennis van de huidige markt. Tel daar 5% bovenop en je hebt de ideale vraagprijs van je woning. Hierdoor laat je wat marge voor onderhandelingen. Wat je ook doet, start zeker niet te hoog.
3. Maak een uitgebreid verkoopdossier
Bij de verkoop van je woning, appartement, studio of grond komt best wat administratie kijken. Je moet zorgen dat alle belangrijke documenten en attesten aanwezig zijn voor je mag verkopen. Deze documenten moet je kunnen voorleggen aan kandidaat-kopers wanneer ze interesse hebben in de woning. De verzameling van alle documenten noemen we het verkoopdossier.
Een aantal van de documenten dat je nodig hebt zijn:
- eigendomstitel
- kadastrale legger
- aanslag onroerende voorheffing
- EPC-attest
- stedenbouwkundig uittreksel
- watertoets
- bodemattest
- asbestattest
- keuring van de elektrische installaties
- attest centrale verwarming
- postinterventie dossier
- …
Zoals je kan zijn zijn er heel wat verschillende zaken waaraan je moet denken. Sommige van deze documenten heb je nodig voor je gaat verkopen, andere heb je pas nodig voor je de compromis ondertekend.
*De bovenstaande adviezen op deze pagina zijn van algemene aard en kunnen niet als sluitende professionele juridische adviezen beschouwd worden.
4. Asbestattest
Het asbestattest is verplicht sinds 23 november 2022 voor woningen gebouwd voor 2001. Wanneer je je huis dus wil verkopen of verhuren heb je dit document nodig.
Een asbestattest is het resultaat van een asbestinventarisatie van een gebouw. Op basis van deze inventarisatie zal de OVAM (Vlaamse regering) voor elk gebouw een unieke asbest attest uitvoeren. Dit certificaat geeft informatie over de risicovolle materialen in een gebouw.
Dankzij dit initiatief wil Vlaanderen graag asbestvrij zijn tegen 2040.
5. EPC attest (energieprestatiecertificaat)
Bij de verkoop of verhuur van een woning is iedereen verplicht een EPC-attest voor te leggen aan de potentiële overnemer. De notaris is verplicht om ongeldige attesten te melden aan het Vlaams Energieagentschap (VEA). Hierdoor kan de verhuurder/verkoper een boete krijgen tussen de 500 en 5000 euro.
Een EPC-certificaat heeft een geldigheidsduur van 10 jaar. Indien je binnen de 10 jaar na het opstellen van een EPC-attest toch zou veranderen, is het opmaken van een nieuw attest niet nodig.
Als er renovaties aan de woonst gebeurd zijn, is het aangeraden om een nieuw attest aan te vragen. Een ander voordeel van een attest is dat de EPC waarde geeft potentiële kopers en huurders een zicht op de energiekosten.
6. Elektrische keuring
Ook elektriciteit keuringen zijn van groot belang bij de verkoop van een woning. Dit attest is verplicht bij een nieuwe woning, maar ook bij verkoop in bepaalde gevallen. Als het laatste attest dateert van voor 1981 dan moet er een herkeuring gebeuren.
Er is zowel een visuele controle als een controle met nauwkeurige metingen. Enkele van de zaken die gecontroleerd worden bij zo een controle zijn:
- De staat van de elektrische installatie
- Elektrische schema’s
- De kwaliteit van de aarding
- De aanwezigheid van voldoende beveiligingen
- De aanwezigheid van een differentieelstroom of aardlekschakelaar
- Meterkast
- Zekeringkast
- De elektrische leidingen
7. Combineer de attesten voor een voordelige prijs
Kies voor een snelle en efficiënte afhandeling van al je keuringen. Bundel deze eenvoudig bij een bedrijf dat alles voor je kan combineren voor een voordelige prijs. Met een combipakket van Keurdesk kun je namelijk € XXX besparen!
8. Ruim je woning of appartement op en maak het gezellig
De voorbereiding van je woning of appartement kan een wereld van verschil maken. Het zet duidelijk in de kijker wat het potentieel is van de verschillende ruimtes en ik veel gevallen zorgt het zelfs voor een hogere prijs.
Als geïnteresseerden je woning of appartement binnenkomen en deze is gezellig en schoon, dan maakt dit een betere indruk. Ook geeft een schone woning de indruk dat deze beter onderhouden is.
Probeer er wel op te letten dat je de woning niet te persoonlijk maakt. Zet dus geen foto’s of herinnering duidelijk in het zicht. Dit kan er voor zorgen dat een kandidaat-koper zichzelf niet in het huis ziet wonen. Kies er voor om een neutrale en rustige ook te creëren.
9. Zet je tuin op orde
Heeft je woning ook een tuin? Perfect! Voor velen is dit een erg groot bonuspunt. Zeker na de pandemie zijn huizen met een tuin sterk in de lift.
Zorg er voor dat je tuin, net als binnen, er netjes ligt. Trek het onkruid en maai het gras om een verzorgde indruk te geven. Zet ook je tuinset buiten op het terras en geef het een uitnodigende uitstraling.
10. Maak even goede foto’s zonder makelaar
De foto’s van je vastgoed dat je zult plaatsen in je zoekertje zijn van erg groot belang. Het geeft kandidaat-kopers een idee wat ze kunnen verwachting in hun toekomstige huis. Aantrekkelijke foto’s geven geïnteresseerden vaak een extra zetje en zijn een grote meerwaarde voor je verkoopproces.
Kies voor het maken van de foto steeds de juiste omstandigheden en denk aan de volgende tips:
- maak foto’s op een zonnige dag
- golden hour is het ideale tijdstip
- trek foto’s op ooghoogte
- focus je op hoeken, niet op vlakke muren
- gebruik een hoge resolutie
- zet een stapje terug (letterlijk)
11. Bereik je potentiële kopers op de plek waar ze op zoek zijn naar je woning
Als verkoper van een eigendom weet je natuurlijk dat je woning of appartement te koop staat. Voor een koper is het belangrijk dat hij of zij je eigendom vindt wanneer ze ernaar op zoek gaan. Je hebt heel wat opties waar je mee aan de slag kan om je pand op de vastgoedmarkt te brengen. De meest gebruikte zijn:
- sociale media
- gratis zoekertjessites
- betalende websites
- binnen je persoonlijke kringen
Zet je zoekertje op verschillende kanalen zodat potentiële koper je zeker kan terug vinden. Vooral de bekende zoekertjessites en sociale media werken erg goed wanneer je je woning vlot wenst te verkopen zonder makelaar.
12. Organiseer een kijkmoment voor kandidaat-kopers
Je woning uit de hand verkopen wil ook zeggen dat jij (of de eigenaars) verantwoordelijk zijn voor alle organisatie. Om jezelf dan wat moeite te besparen kun je kiezen om één grote kijkdag of opendeurdag te houden. Op deze dag kunnen dan alle geïnteresseerde kopers langskomen.
Door alle kandidaat-kopers lang te laten komen op dezelfde dag hoef je maar één keer alles schoen te maken. Dat scheelt je heel wat werk, zeker als er veel geïnteresseerde kopers zijn.
Iedereen tegelijk uitnodigen heeft nog een voordeel. Doordat alle kopers elkaar kunnen zien, zorg je er voor dat iedereen merkt dat deze eigendom erg populair is. Dit kan er voor zorgen dat de biedingen sneller binnenkomen en dat er sneller een bod zal komen dat overeenkomt met je vraagprijs.
13. Onderhandelingen horen er ook bij
Je huis verkopen zonder makelaar is een grote stap. Je gaat hierbij niet over één nacht ijs. Eenmaal de biedingen binnen komen en er zijn verschillende kandidaat-kopers, hap dan niet meteen toe. Neem rustig even de tijd en wacht even af als er verder nog reacties komen op het vastgoed. Krijg je meerdere geïnteresseerde? Dan kun je gerust delen met de andere potentiële kopers dat er veel interesse is.
Zijn er veel geïnteresseerden en lopen de biedingen vlot binnen? Dan kun je vragen aan de mogelijke kopers om een bod uit te brengen in een gesloten enveloppe. Dit bod is niet begrensd door de vraagprijs van de verkoper. Dit wordt vaak toegepast voor vastgoed op erg gewilde locaties.
14. De overeenkomst
Als je akkoord gaat met het bod op je huis, is het belangrijk om dit op een officiële manier vast te leggen. Hoewel een e-mail in theorie als geldig kan worden beschouwd, is het raadzaam om de overeenkomst op papier te zetten en door beide partijen te ondertekenen. Dit geeft je de zekerheid dat het bod officieel is en dat er geen misverstanden ontstaan. Je kunt namelijk steeds terugvallen op de overeenkomst.
De zaken dat je zeker in dit document zet zijn:
- bedrag van het bod
- je persoonsgegevens
- persoonsgegevens van je koper
- adresgegevens van het pand
- datum en plaats van ondertekening
Eenmaal deze aankoopbelofte is ondertekend is het bod officieel bevestigd en is de verkoop bijna rond! Na het bevestigen van de overeengekomen verkoopprijs is het tijd om naar de notaris te trekken om de compromis op te maken.
Eenmaal de notaris het compromis heeft opgesteld en beide partijen hebben deze ondertekend is de verkoop rond en in orde. Het enige wat je nu nog te doen staat is klinken en verhuizen.
15. Verkocht zonder makelaar!
De verkoop is eindelijk rond. Hoewel er heel wat komt kijken bij een huis verkopen, kun je dit perfect zonder makelaar. Zorg ervoor dat het papierwerk en je verkoopovereenkomst in orde zijn en maak geen overhaaste beslissingen. Met de juiste aanpak en een aangepaste verkoopprijs zijn we zeker dat je huis zelf verkopen zonder makelaar een fijne ervaring zal zijn.
Je bent nu helemaal klaar om zelf aan de slag te gaan. We wensen je in elk geval een succesvolle verkoop toe!
